Migliaia di proprietari di case con mutui a tasso variabile stanno per essere costretti a pagare pagamenti mensili più elevati

CNN
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L’anno scorso, quando Jennifer Hernandez ha ricevuto la notizia che le rate del mutuo sulla sua casa di Houston sarebbero aumentate di circa 2.000 dollari al mese, è rimasta sbalordita.

Hernandez ha rifinanziato il suo mutuo per la casa nel 2016 utilizzando un mutuo a tasso variabile, che prevede un tasso introduttivo basso per un periodo iniziale fisso.

A differenza dei più popolari mutui a tasso fisso, i mutui a tasso variabile possono fornire un sollievo temporaneo agli acquirenti di case che vogliono evitare di pagare tassi ipotecari più elevati, ma comportano anche dei rischi. Dopo un periodo di richiesta fisso, solitamente cinque, sette o dieci anni, il tasso di un mutuo ipotecario a tasso variabile si adegua periodicamente in base alle attuali condizioni di mercato.

Ciò significa che molti titolari di mutui a tasso variabile, come Hernandez, stanno subendo lo spiacevole shock di vedere i pagamenti mensili dei mutui salire alle stelle. Per migliaia di americani come Hernandez che hanno sottoscritto mutui a tasso variabile cinque anni fa, prima che i tassi di interesse salissero ai livelli più alti degli ultimi quattro decenni, lo shock arriverà quest’anno.

I tassi ipotecari sono rimasti elevati, alimentando uno dei mercati immobiliari più inaccessibili degli ultimi decenni. Ciò ha portato i mutui a tasso variabile a guadagnare terreno nonostante i loro inconvenienti.

Secondo i dati di Intercontinental Exchange, un fornitore globale di tecnologia e dati, dal 2019 1,7 milioni di proprietari di case hanno acquistato case con mutui a tasso variabile. Molti acquirenti che acquistano mutui a tasso variabile a 5 anni – una delle offerte più popolari – Pagamenti mensili significativamente più alti quest’anno.

La durata fissa di questi prestiti a tasso variabile è già stata ripristinata per 328.000 proprietari di case – e altri 102.000 prestiti saranno ripristinati nei prossimi 12 mesi, secondo l’ICE.

I prestiti ARM hanno guadagnato notorietà dopo la crisi dei mutui subprime del 2007 e 2008, dopo che molti acquirenti di case non potevano più permettersi i pagamenti mensili della loro casa quando i loro tassi sono stati ripristinati.

Mentre il tasso di acquirenti di case che scelgono prestiti ARM non è mai salito ai livelli precedenti al 2008, secondo la Mortgage Bankers Association, la quota di acquirenti di case che utilizzano prestiti ARM è più che raddoppiata negli ultimi quattro anni.

Un sistema di tassi modificati può avere senso per gli acquirenti di case che sono a proprio agio con il rischio di un aumento dei tassi di interesse o per coloro che intendono trasferirsi o rifinanziarsi prima della scadenza del tasso fisso, ha detto alla CNN Laurieanne Jones, consulente di prestito nel sud della California.

Ma quando si sceglie un ARM, è importante tenere d’occhio i dettagli, altrimenti le cose possono diventare difficili e veloci.

Hernandez, che lavora come addetta ai prestiti, aveva ricordato male i termini del suo prestito di 1,1 milioni di dollari: invece del tasso di interesse variabile 10/1, che ha un tasso fisso per i primi 10 anni e successivamente si ripristina ogni anno, Hernandez ha stipulato un prestito con un tasso di interesse di 7 /1.

“Sono rimasta sorpresa”, ha detto, “la vita sta interferendo nella mia vita, tenendomi occupata con i bambini e lavorando negli ultimi sette anni”.

Lo scorso ottobre, il tasso ipotecario di Hernandez è aumentato del 2% al 5,125%, il massimo consentito nel primo anno di aggiustamento, secondo i termini del suo prestito.

La maggior parte dei prestiti ARM sono dotati di un tetto massimo sul tasso di interesse per evitare che i costi sfuggano al controllo. Hernandez ha affermato che il massimo per il suo prestito ARM è dell’8,125%, cinque punti percentuali al di sopra del tasso fisso iniziale.

Per Hernandez non aveva senso rifinanziare il prestito mentre il tasso ipotecario fisso a 30 anni rimaneva superiore al nuovo tasso d’interesse adeguato. Ma sospetta che i suoi pagamenti mensili aumenteranno il prossimo ottobre.

“L’ho fatto accadere, ma ora devo capire come farlo accadere di nuovo in ottobre”, ha detto. “È estenuante doversi preoccupare di questo.”

Andrew Marquis, un funzionario di prestito a Lexington, Massachusetts, ha detto di aver notato di recente un aumento significativo delle richieste di prestiti a tasso variabile. Ha aggiunto che gli acquirenti di case credono sempre più che la Fed abbasserà i tassi di interesse nei prossimi anni, dando loro il tempo di rifinanziare i loro prestiti prima della scadenza dei prestiti a tasso variabile. La Fed non fissa direttamente i tassi ipotecari, ma le sue azioni li influenzano. Quest’anno, la Fed ha indicato che potrebbe tagliare il tasso di interesse di riferimento una volta.

“Direi che circa il 40% dei prestiti che offriamo sono a interesse variabile”, ha detto Marquez, riferendosi a importi di prestito superiori a 766.000 dollari.

Sottoscrivere un prestito ARM può essere vantaggioso per coloro che hanno una maggiore propensione al rischio, ha affermato Márquez.

“Se le persone riescono a risparmiare mezzo punto percentuale su un prestito a tasso di sette anni rispetto a un prestito fisso di 30 anni, risparmiano centinaia di dollari al mese”, ha affermato.

I tassi di interesse possono essere imprevedibili. Hernandez afferma di aver risparmiato denaro nei primi sette anni del suo prestito, ma se ne avesse avuto di nuovo la possibilità, probabilmente non avrebbe scelto un mutuo a tasso variabile nel 2016.

“Questo aumento dei pagamenti non è stato positivo e prego che i tassi scendano un po’ quando arriverà la data di aggiustamento in ottobre”, ha detto.